• З приводу

Житлове податкове рейдерство

Олена КОЩЕНКО.

Однією рукою влада запускає програму доступних іпотек, а іншою — не полишає законодавчих спроб обкласти громадян, що прагнуть покращити свої житлові умови, новими здирницькими податками при купівлі заповітної нерухомості.

ПОВСЮДИ тільки й чути про розрекламований владцями запуск державної програми пільгового кредитування для придбання нового житла — «Доступна іпотека 7%». Вона дає можливість громадянам України, сплативши банку мінімальний перший внесок розміром 15% вартості нерухомості, придбати у власність житло, якому не більш як три роки, а фактично зорієнтована на те, щоб люди частіше купували комфортні квартири у новобудовах.

Звичайно, це не як у тих же Польщі, Італії чи США, де особа може отримати позику на 20-30 років із фіксованою ставкою до 3,5% на всю вартість об’єкта іпотеки, але, як то кажуть, хоч щось. І хоч нерідко банки попри закон вимагають із «ощасливлених» програмою «Доступна іпотека 7%» не 15%, як значиться у законі, а всі 25% мінімального першого внеску від вартості нового житла, та все одно попит і на такі умови є. Та аж ніяк не всім щастить узяти такий пільговий іпотечний кредит. В Україні від моменту старту програми доступної іпотеки 7% з 1 березня 2021 року їх видано всього лише трохи більш як пів тисячі. Це крапля в морі. Адже загальна кількість угод купівлі-продажу житлової нерухомості у нашій країні щороку сягає понад 350 тисяч.

Такі обсяги опосередковано свідчать про масштаб житлової проблеми в державі. Адже чимало українських сімей десятиліттями з покоління в покоління туляться у тісних помешканнях, оскільки не мають грошей на купівлю нового. Ось чому багато громадян покладають великі сподівання на нову іпотечну держпрограму, покликану нарешті вирішити горезвісне квартирне питання для багатьох родин. На ринку новобудов у регіонах навіть стало спостерігатися зростання купівельного попиту. Зокрема, від початку року його обсяг у загальній структурі ринку зріс на третину…

Однак, як тільки народ потягнувся за іпотечними кредитами в банки, 1 липня Верховна Рада ухвалила у першому читанні розроблений Кабміном законопроєкт №5600, який уже викликав хвилю обурення серед українців. Зокрема, й тому, що остаточне ухвалення цього чергового, сказати б, шедевра законотворчості «слуг народу», крім інших здирницьких новацій, призведе до істотного здорожчання процесу придбання нової квартири. Йдеться про зміни до Податкового кодексу України. Зокрема, Кабмін хоче ввести обов’язковий податок на додану вартість (ПДВ) 20% за будь-якого продажу первинного житла, а також податок на прибуток 18% для фізичних осіб при укладенні третьої та наступних угод із продажу нерухомості за рік (до відома: зараз він становить 5%).

Експерти застерігають, що, у разі остаточного ухвалення названого законопроєкту, це призведе до суттєвого зростання вартості квадратного метра нового житла для українців. Стосується це й нібито «облагодіяних» дешевою іпотечною програмою майбутніх потенційних його покупців. Тих самих аж ніяк не багатих співвітчизників, які наразі виношують плани про участь у програмі «Доступна іпотека 7%», сподіваючись і справді придбати житло за більш-менш доступною ціною.

Словом, справжнє житлове податкове рейдерство на гаманці пересічних громадян, інакше й не скажеш. Адже сьогодні нерідко для того, щоб придбати нову оселю, родині доводиться перед цим продати власну стару квартиру чи будинок, гараж та, наприклад, квартиру, яка залишилась у спадок від бабусі-дідуся або батьків. Якщо урядова новація буде прийнята, за третій продаж особа буде зобов’язана сплатити мало не п’яту частину отриманих грошей. Причому, навіть якщо людина колись купувала об’єкт та віддала за нього певну суму, усе одно базою оподаткування буде не різниця між ціною покупки та продажу житла, а загальна (зверніть увагу на законодавчі фінансові податкові «апетити» урядовців!) сума угоди.

Чимало співвітчизників фінансово не потягнуть такі податки. Тож люди просто почнуть відмовлятися від угод, бо не зможуть зібрати належної суми — з урахуванням необхідності сплатити спочатку 18% з продажу свого житла, а потім іще й віддати додаткові 20% у вигляді ПДВ, купуючи нову квартиру!

З огляду на поки що фактичну відсутність доступних кредитів на житло, людина не зможе десь «просто так» узяти цю різницю, щоб сплатити податок державі. Вже не кажучи про те, що аж ніяк не у всіх є напоготові сума, необхідна ще й для сплати першого мінімального внеску на омріяну квартиру. А якщо уявити сім’ю, яка за 15-20 років таки зібрала необхідну суму і почала шукати варіанти первинного ринку у вже добудованих об’єктах (бо ж так надійніше), то збільшення вартості квадратного метра житла на 20% означає для неї необхідність накопичувати ще додатково 3-4 роки. А може, й більше, з огляду на те, що через коронавірусну пандемію із роботою в країні стало ще важче.

Такий ось законодавчий «зворотний бік» розв’язання владою болючого квартирного питання у країні. На тлі й без того тотального збідніння населення та галопуючої інфляції, яка відповідним чином позначилася на ціні будівельних матеріалів і комплектування, аж ніяк не сприятиме пожвавленню попиту на купівлю нерухомості на первинному ринку в країні. Не кажучи вже і про попередні нещодавні законодавчі ініціативи урядовців, які стосуються нових правил оподаткування (читай: його збільшення) для забудовників.

І на них, до речі, вже відреагував і вітчизняний ринок нерухомості: ціни на житло рвонули вгору. Як поінформував Держстат, за підсумками другого кварталу вони підвищилися на 14% порівняно з тими, що були іще рік тому. Так, згідно з повідомленням, на первинному ринку вартість зросла майже на 13%, вторинне житло за останній рік здорожчало на 14,7%.

Чи не найбільше ціни на квартири у новобудовах підскочили у столиці, яка традиційно є лідером серед міст за кількістю споруджуваного житла. Середня ціна квадратного метра зросла на 18%. Якщо у червні 2020-го вона становила 25100 грн/кв. м, то у червні цього року — 30 800 грн/кв. м. Зросла і мінімальна ціна — з 17 300 до 21 500 грн/кв. м.

Тим часом президент Асоціації фахівців із нерухомості Юрій Піта прогнозує, що за підсумками року вартість житла в Україні може зрости іще на 25%. На його думку, на це впливають різні чинники, але чи не найбільше інфляція. «Від початку року купівельна здатність гривні зменшилася офіційно на 9%, а фактично, на думку економістів, на всі 15-20%. В умовах зростання цін на всі групи товарів та послуг цілком очікувано, що це позначилося на вартості житла», — розповів експерт.

Здавалося б, ну куди ж іще далі дорожчати нерухомості у країні? Вона і так малопідйомна для народу. А тут іще нові законодавчі урядові ініціативи щодо підвищення податків… Як наголошують економісти, сплата ПДВ «по-новому» при купівлі квартир на первинному ринку — це спроба швидко наповнити фінансово знекровлений через украй слабку вітчизняну економіку державний бюджет за рахунок забудовників та фінальних покупців житла. Виходить, однією рукою влада запускає програму доступних іпотек та вкладається в її піар на найвищому рівні, а іншою не полишає законодавчих спроб обкласти громадян, що наважились нею скористатись, новими здирницькими податками.

Прогнози від упровадження такого законопроєкту не втішні. У результаті відбудеться штучне скорочення попиту на ринку житлових новобудов у сегменті «економ» (а саме такий нині найпопулярніший серед пересічних українців). А відтак через відтік потенційних інвесторів почне скорочуватися й обсяг будівельних робіт. Адже таке зростання ціни «квадрата» вдарить не тільки по кінцевому споживачеві, а й по десятках суміжних галузей, задіяних у процесі житлового будівництва. На цьому тлі навіть додатково-примусово зібрані владою нові кошти ПДВ до бюджету з покупців житла буквально «розчиняються» серед негативних наслідків скорочення будівництва.

Зрештою, ухвала названого законопроєкту відкриває поле для масових вимушених маніпуляцій, коли квартири значно занижуватимуть у вартості, щоб зекономити при сплаті податку. Ринок купівлі-продажу квартир іще більше зайде у «тінь».

Хіба за таких умов може йтися про реальне наповнення держбюджету та нарешті розв’язання болючого квартирного питання?